NEN 2580 is de norm die vastlegt hoe je oppervlaktes van gebouwen eenduidig meet. Makelaars, verhuurders, vastgoedbeheerders en kopers gebruiken deze norm om te bepalen hoeveel vierkante meters feitelijk geleverd of verhuurd worden. Dat is geen detail, want oppervlaktes vormen vaak de basis voor de vraagprijs, de huurprijs en servicekosten. Heldere afspraken over de meetmethode voorkomen discussies en helpen beide partijen om appels met appels te vergelijken.
De kernbegrippen die in contracten het verschil maken
Een contract wordt pas echt duidelijk als je dezelfde taal spreekt over meters. De belangrijkste termen uit NEN 2580 zijn:
- BVO (bruto vloeroppervlakte): het totale vloeroppervlak gemeten langs de buitenzijde van de gevels. Dit is inclusief wanden, schachten en andere niet-gebruiksruimten.
- GO/GBO (gebruiksoppervlakte): de oppervlakte die daadwerkelijk bruikbaar is voor het beoogde gebruik. Voor woningen is dit vaak de maatstaf die in brochures en koopakten terugkomt.
- VVO (verhuurbaar vloeroppervlak): in de zakelijke markt veel gebruikt als basis voor huurprijzen. Dit sluit nauw aan bij het deel dat een huurder echt kan gebruiken.
- NVO (netto vloeroppervlakte): bruto minus constructieve onderdelen zoals dragende wanden en kolommen. Wordt vaak gebruikt als tussenstap in rapportages.
- Overige afspraken: hoe ga je om met balkons, dakterrassen, vide’s, schachten, installatieruimten, schuine daken en gemeenschappelijke ruimten zoals gangen en trappenhuizen. De norm geeft kaders; leg in het contract vast wat wel en niet meetelt voor de prijs.
Hoe zet je NEN 2580 slim in bij huren of kopen
Of je nu verhuurt, huurt, koopt of verkoopt: je voorkomt gedoe door de meetmethode expliciet vast te leggen. Dit zijn praktische contractclausules die vaak goed werken:
- Verwijs naar de norm: “Oppervlakten zijn vastgesteld volgens NEN 2580 (laatste geldende versie).”
- Maak duidelijk welke maat leidend is: bijvoorbeeld GO voor woningen of VVO voor kantoorruimte.
- Voeg het meetrapport als bijlage toe en noem de datum van inmeten. Wijzigingen door verbouwingen na die datum? Laat opnemen dat er dan opnieuw gemeten kan worden.
- Spreek een afwijkingstolerantie af, bijvoorbeeld 2%. Bij grotere afwijkingen volgt herberekening van huur of koopsom, of een herstelplicht.
- Leg vast wie de meting laat uitvoeren en betaalt, en wie recht heeft op een tweede meting door een onafhankelijke partij.
- Beschrijf hoe om te gaan met gemeenschappelijke ruimten (delen naar rato) en exclusief gebruik (bijvoorbeeld een opslaghok of parkeerplaats).
Veelgemaakte misverstanden voorkomen
- GO is niet hetzelfde als VVO. Een kantoorruimte kan een ander aantal vierkante meters hebben afhankelijk van de gekozen maatstaf. Zet in het contract welke maat de prijs bepaalt.
- Bruto is niet bruikbaar. BVO is handig voor bouwkosten en planvorming, maar minder geschikt als rekengrondslag voor huur van gebruiksruimten.
- Balkons en buitenruimten tellen niet automatisch mee. Als je ze waardeert, benoem een aparte prijs of weging (bijvoorbeeld 25% van GO).
- Schuine daken en lage delen: in NEN 2580 gelden hoogtecriteria. Alleen het deel boven een bepaalde stahoogte telt volledig mee. Laat dit expliciet meten.
- Meten vanaf tekening kan afwijken van de werkelijkheid. Zeker bij bestaande bouw loont een fysieke inmeting om latere correcties te voorkomen.
Zo lees je het meetrapport en voorkom je discussies
Een goed NEN2580 meetrapport geeft per bouwlaag de oppervlaktes weer, inclusief toelichting op wat wel en niet is meegeteld. Let bij het doornemen op het volgende:
- Controleer de peildatum, het adres en de versie van de norm.
- Bekijk per ruimte de indeling: wat is exclusief gebruik en wat is gemeenschappelijk?
- Zijn er plattegronden met arceringen en maatlijnen bijgevoegd? Dat maakt de meting controleerbaar.
- Staan er aannames in, bijvoorbeeld over scheidende wanden of nog te plaatsen binnenwanden? Vraag om verduidelijking vóór ondertekening.
- Is er een passage over tolerantie en meetonzekerheid opgenomen? Neem die over in het contract om verwachtingen gelijk te trekken.
Woning versus bedrijfsruimte: welke maatstaf past?
Voor woningen sluiten verkoopbrochures en koopakten vaak aan op gebruiksoppervlakte volgens de meetinstructie die gebaseerd is op NEN 2580. In de kantoor- en bedrijfsruimtemarkt wordt juist veel met VVO gewerkt, omdat die maat goed aansluit bij het exploiteerbare deel. Een hybride aanpak kan ook: GO als informatieve maat, VVO als contractuele maatstaf voor de huurprijs.
Rekenvoorbeeld: klein meetverschil, groot gevolg
Stel: een kantoor van 1.000 m² VVO à € 200 per m² per jaar. Een afwijking van 3% betekent 30 m². Dat is € 6.000 per jaar verschil in huur en € 60.000 over een tienjarige looptijd, nog los van indexatie. Zo’n bedrag rechtvaardigt een professionele meting en een heldere tolereerafspraak.
Wie meet? Kies een onafhankelijke partij
Laat inmeten door een specialist die de norm dagelijks toepast en transparant rapporteert. Denk aan een meetbureau met ervaring in zowel woningen als utiliteit, dat plattegronden, onderbouwing en een heldere legenda levert. Een partij als Prosperos Metingen kan je helpen met NEN 2580-metingen, herberekeningen bij verbouwingen en het opstellen van een controleerbaar rapport dat je zo aan het contract kunt hechten.